Erstkäufer von Eigenheimen werden von Investoren und Unternehmen verdrängt

CHARLOTTE, NC – Bei ihren ersten Begegnungen mit Kunden, von denen viele hoffen, ein erstes Eigenheim zu kaufen, überprüft Sarah Ortiz Hilton eine Liste mit Warnungen.

Sie müssen möglicherweise Zehntausende von Dollar mehr als den geforderten Preis anbieten, damit diese Angebote trotzdem abgelehnt werden, sagt Frau Hilton, eine Immobilienmaklerin. Sie müssen möglicherweise Tausende von Dollar an nicht erstattungsfähigen Gebühren zahlen, um einen Verkäufer dazu zu bringen, ihr Angebot in Betracht zu ziehen. Und wenn sie nach einem Haus für weniger als 300.000 Dollar suchen, könnten sie Pech haben.

Zum Teil spiegelt seine warnende Botschaft den heißen Immobilienmarkt, steigende Zinsen und das begrenzte Angebot im ganzen Land wider. Aber besonders in boomenden Sun Belt-Märkten wie Charlotte spiegelt es auch etwas anderes wider: den wachsenden Einfluss von Immobilieninvestoren, die Häuser kaufen, insbesondere am unteren Ende des Marktes, und sie in Mietobjekte umwandeln.

In Städten wie Charlotte verschärft dieser Trend den Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern, treibt die Preise in die Höhe und lässt viele Erstkäufer, die größten Verlierer auf dem heutigen Markt, den Besitz von Eigenheimen außer Reichweite.

Etwa 2,5 Millionen Haushalte, die ein erstes Eigenheim kaufen, werden in diesem Jahr vom Markt ausgeschlossen, schätzt Nadia Evangelou, Senior Economist bei der National Association of Realtors. Dies entspricht 15 % aller Erstkäufer von Eigenheimen. In einem ohnehin schon schwierigen Markt kommt der Kauf durch Investoren zu den Hürden hinzu.

„Je mehr Investoren ganze Gemeinden aufkaufen und sie in Mietgemeinschaften verwandeln, desto mehr Menschen haben keine Wahl“, sagte Frau Hilton, die 2007 von New York nach Charlotte zog, angelockt von der Gelegenheit, ein Haus zu einem erschwinglichen Markt zu kaufen . “Entweder können sie sich den Kauf nicht mehr leisten, oder es gibt nichts zu kaufen.”

Eine vom Landkreis Mecklenburg, zu dem auch Charlotte gehört, zusammengestellte Karte zeigt ein Meer von Punkten, die den Geschäftsbesitz in der gesamten Region anzeigen; Die Ausnahme ist ein Segment, das sich von der Innenstadt von Charlotte aus erstreckt – die historisch weißeren und wohlhabenderen Viertel, die oft als „die Ecke“ bezeichnet werden. Über 93 % der von Unternehmen im Mai 2021 gekauften Häuser wurden für weniger als 300.000 US-Dollar gekauft. Viele von ihnen befanden sich in überwiegend schwarzen Vierteln.

Auf nationaler Ebene machen große Investmentfirmen nach wie vor einen kleinen Bruchteil der Hauskäufer in den Vereinigten Staaten aus.

„Es ist wirklich schwer zu beweisen, dass eine Handvoll Unternehmen, die 300.000 Häuser im ganzen Land besitzen, wirklich die Fähigkeit haben, Dinge wie Immobilienpreise und Mietpreise zu beeinflussen“, sagte David Howard, Direktor des National Rental Home Council, das die Single vertritt Vermietung von Einfamilienhäusern.

Aber ihr Anteil wächst: Laut dem Immobilienunternehmen Redfin kauften Immobilieninvestoren im vierten Quartal 2021 einen Rekordanteil von 18,4 % der in den Vereinigten Staaten verkauften Eigenheime, verglichen mit 12,6 % im Vorjahr.

Und in einigen Märkten, insbesondere in den relativ erschwinglichen Ballungsgebieten von Sun Belt, ist ihr Anteil viel höher.

In Charlotte und Atlanta kauften Investoren laut Redfin mehr als 30 % der im vierten Quartal 2021 verkauften Häuser. In Jacksonville, Florida, Las Vegas und Phoenix kauften sie knapp 30 %.

Vertreter der Wohnungswirtschaft weisen darauf hin, dass diese Zahlen, die Investoren als jede Institution oder jedes Unternehmen definieren, auch Käufe durch kleinere lokale Eigentümer darstellen, die möglicherweise nur ein oder zwei Gebäude über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung besitzen.

Jahrzehntelang kannte Marjorie Parker alle ihre Nachbarn in Charlottes östlichem Ende von Hidden Valley. Das Leben dort war nicht immer einfach, da regelmäßig Bandengewalt die Straßen erschütterte. Aber Frau Parker fand Trost in der Stärke der Gemeinschaft und dem wirtschaftlich stabilen bürgerlichen Leben, das sie schwarzen Familien bot.

Die erste Veränderung, die ihr auffiel, waren die Flyer vor ihrer Tür. Sie boten an, sein Haus gegen Bargeld zu kaufen. Bald klingelte sein Telefon mehrmals am Tag mit Anrufen, die dasselbe vorschlugen.

Sie hatte versprochen, ihr Haus zu behalten, aber für viele ihrer Nachbarn, von denen einige mit der Grundsteuer im Rückstand waren oder im Alter mit der Instandhaltung ihrer Immobilien zu kämpfen hatten, waren die Angebote eine willkommene Lösung.

Als letztes Jahr ein Haus neben ihr zum Verkauf stand, strömten junge Familien herbei, um es sich anzusehen. Aber das Haus wurde bald an eine Vermietungsfirma verkauft.

„Dafür sollte es eine Obergrenze geben – Sie können nicht ein paar Leute haben, die alle Häuser haben“, sagte Frau Parker. Wo normale Bürger kein Haus kaufen können, ist ein trauriger Tag in Amerika.

Da Wohnungen in ihrer Nachbarschaft normalerweise für 1.500 USD oder mehr vermietet werden, befürchten Frau Parker und andere langjährige Vermieter, dass Grundsteuererhöhungen noch mehr Einwohner verdrängen könnten.

Und auch für Mieter gibt es Probleme. Verschiedene Studien haben gezeigt, dass Geschäftsinhaber mit größerer Wahrscheinlichkeit die Mieten erhöhen, ihre Mieter kündigen und ihre Immobilien schlecht instand halten als kleine Vermieter. Eine Studie des Department of Housing and Urban Development aus dem Jahr 2018 ergab, dass Großunternehmer in Atlanta mit 68 % höherer Wahrscheinlichkeit Räumungsklagen einreichten als Kleinunternehmer.

Konfrontiert mit einem ständigen Eindringen von Unternehmenskäufern kämpfen einige Nachbarschaften darum, sie abzuwehren.

Nördlich von Frau Parkers Nachbarschaft haben die Bewohner der Stadthausgemeinschaft Avalon in Mallard Creek gesehen, wie Unternehmen schnell Häuser zum Verkauf angeboten und in Mietwohnungen umgewandelt haben. Laut Keri Miller, der Schatzmeisterin der Hausbesitzervereinigung, waren im vergangenen Jahr mehr als 40 % der Wohnungen dort von Mietern bewohnt.

Der Verband, frustriert darüber, was er als schlechte Instandhaltung von von Mietern bewohnten Häusern bezeichnete, stimmte über eine Mietvertragsänderung ab, die vorschreiben würde, dass jeder, der ein Haus in der Gemeinde kauft, mindestens ein Jahr in der Einheit wohnen muss, bevor er es mietet.

Die Änderung wurde verabschiedet und im Februar letzten Jahres war der Prozentsatz der Mieter um 10 % gesunken, sagte Frau Miller.

Vertreter der Industrie kritisieren diese Bemühungen als Diskriminierung von Mietern.

„Warum sollte eine junge Familie, die sich aus welchen Gründen auch immer kein Haus leisten kann, daran gehindert werden, in einem Viertel in der Nähe von Schulen, Arbeitsplätzen und anderen Nachbarschaftseinrichtungen zu leben?“ sagte Herr Howard.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch und „Unternehmen kommen herein und versuchen, diese Nachfrage zu befriedigen“, sagte er. Er fügte hinzu, dass Unternehmen der Angebotsverknappung auch begegnen, indem sie von Grund auf neue Mietwohnungsgemeinschaften bauen.

Kritiker sagen jedoch, dass das Mieten eines Einfamilienhauses weitaus weniger Möglichkeiten für langfristige Stabilität und Vermögensbildung bietet als der Besitz eines Hauses. Und die typische Anfangsmiete von rund 1.500 US-Dollar in der Gegend hilft kaum, die Bedürfnisse der Mieter am unteren Ende des Marktes zu befriedigen.

Jameisha Wilkes suchte monatelang nach einem Zuhause, das sie in der Nähe der Autismustherapie ihrer Tochter, ihres Jobs in einem Lebensmittellager und des Hauses ihrer Mutter in derselben Wohnsiedlung halten würde.

Verkaufsschilder erschienen vor bescheidenen Häusern in seiner Wohnsiedlung im nordöstlichen Vorort Charlotte. Mit Hilfe eines Anzahlungshilfeprogramms und der Finanzierung einer Hypothek von bis zu 180.000 US-Dollar glaubte sie, eine Chance zu haben.

Aber als sie Zillows Häuser durchsuchte, stellte sie schockiert fest, dass viele Häuser in ihrer Nachbarschaft für mehr als 300.000 Dollar verkauft wurden, doppelt so viel wie einige vor etwa fünf Jahren verkauft hatten. Hin und wieder fand sie etwas in einer anderen Nachbarschaft, die näher an ihrer Preisklasse lag, aber das verschwand schnell.

„Wenn es ein bezahlbares Haus gibt, ist es bereits innerhalb von 24 Stunden weg“, sagte Frau Wilkes. „Meistens schaffe ich es erst zum Tag der offenen Tür, wenn es schon ein Angebot gibt.“

Jetzt ist Mrs. Wilkes damit beschäftigt, ihre Sachen zu packen, zieht aber nicht nach Hause. Nachdem ihr Vermieter Tricon Residential, dem mittlerweile mehr als 1.600 Einfamilienhäuser in Mecklenburg County gehören, angeboten hatte, ihren Mietvertrag für weitere 150 US-Dollar pro Monat zu verlängern, beschloss sie, mit ihrer Tochter in eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung in der Nähe zu ziehen Sie spart Geld für den Kauf.

Lokale Beamte suchen nach Möglichkeiten, Menschen wie Frau Wilkes die Möglichkeit zu geben, Hausbesitzer zu werden, indem sie beispielsweise Land kaufen und es für weniger als den Marktwert anbieten und Gesetze erlassen, um Hindernisse für das Eigentum an Unternehmen zu schaffen . Es wurde jedoch keine spezifische Politik vorgeschlagen.

Auch auf Bundesebene laufen die Bemühungen zur Eindämmung der Ausbreitung von Unternehmenseigentum nur schleppend. Ein Gesetzentwurf des Senats, der die rechtlichen, steuerlichen und regulatorischen Schlupflöcher schließen würde, „die es Private-Equity-Firmen ermöglichen, alle Vorteile ihrer Investitionen zu nutzen und sich gleichzeitig vor Risiken zu schützen“, sitzt seit den Senatoren Elizabeth Warren aus Massachusetts, Sherrod Brown aus Ohio und andere präsentierten dies im Oktober.

In der Zwischenzeit halten viele Eigenheimkäufer ihre letzte Hoffnung für einen Glücksfall.

Auf ihrer Reise als Briefträgerin machte Ashlee Floyd Fotos von Verkaufsschildern, um nach pausierten Angeboten zu suchen, nur um eines nach dem anderen außerhalb ihres 300.000-Dollar-Budgets zu finden. Ihre Angebote für fünf Häuser wurden abgelehnt.

Frau Floyd sparte mit einer höheren Anzahlung – sie kürzte Weihnachtsgeschenke und außerschulische Aktivitäten für ihre beiden Kinder – und machte so viele Überstunden wie möglich, wobei sie oft 65 Stunden pro Woche arbeitete.

Zwei Jahre nachdem sie mit der Suche begonnen hatte, fand sie in einer ruhigen Wohngegend im Nordwesten von Charlotte ein Haus, das sie sich leisten konnte, und einen Vermieter, der entschlossen war, an eine Familie und nicht an ein Unternehmen zu verkaufen. Letzte Woche schloss es und zahlte 292.000 US-Dollar, 27.000 US-Dollar mehr als der geforderte Preis.

„Es ist vorbei, der Albtraum ist vorbei“, sagte Frau Floyd. „Wir haben jetzt nur noch eine Grundlage. Hier werden wir unsere Samen säen und von hier aus wachsen. So fühlt es sich an.

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